Quem comprou, financiou, deu entrada na planta ou recebeu um imóvel de herança em 2026 acerta isso na próxima declaração. Veja em que ficha cada caso entra e qual valor informar.
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A entrega do Imposto de Renda 2026 terminou em 29 de maio. Para quem assinou contrato de compra, pegou as chaves ou concluiu um inventário ao longo deste ano, a próxima declaração já tem um item novo na ficha de Bens e Direitos. É nesse item que muita gente erra o valor.
Organizar os documentos agora, com o ano ainda em curso, evita a correria de março. As orientações abaixo seguem as regras da declaração de 2026 (ano-base 2025), divulgadas pela Receita Federal, que publica as regras de cada declaração no início do ano. Confira agora se algo mudou antes de enviar.
Quem precisa declarar imóvel
Na declaração de 2026, era obrigado a declarar quem tinha, em 31 de dezembro de 2025, bens e direitos acima de R$ 800 mil, somando imóveis, veículos e aplicações, ou quem recebeu mais de R$ 35.584 em rendimentos tributáveis no ano, entre outros critérios, segundo as regras divulgadas pela Receita. Quem declara, por qualquer motivo, precisa listar todos os imóveis que possui, seja qual for o valor.
Onde o imóvel entra na declaração
Todo imóvel vai na ficha Bens e Direitos, grupo 01 (Bens Imóveis). O código muda conforme o tipo:
- 11: apartamento;
- 12: casa;
- 13: terreno;
- 15: sala ou conjunto;
- 16: construção;
- 17: benfeitorias.
No campo Discriminação, informe endereço completo, área, número da matrícula e cartório, inscrição do IPTU, data e forma de aquisição e o CPF ou CNPJ de quem vendeu. O valor declarado é sempre o custo de aquisição, nunca o valor de mercado. Um apartamento comprado por R$ 500 mil em 2018 continua declarado por R$ 500 mil, mesmo que hoje valha mais.
Imóvel comprado à vista
É o caso mais simples. No ano da compra, a coluna do ano anterior fica zerada e a coluna “Situação em 31/12” do ano atual recebe o valor pago. ITBI, escritura, registro em cartório e corretagem paga por você podem compor esse custo, desde que haja comprovante. Nos anos seguintes, o valor se repete nas duas colunas e só muda com reforma que valorize o imóvel.
Imóvel financiado
Aqui aparece o erro mais comum: lançar o valor total do contrato. O correto é declarar o que saiu do seu bolso até 31 de dezembro, ou seja, a entrada, o FGTS usado na compra e as parcelas pagas no ano, com juros. A cada ano, soma-se ao valor anterior o que foi pago naquele ano, até a quitação.
O financiamento não vai na ficha Dívidas e Ônus Reais, como explica o InfoMoney. Como o imóvel já aparece só pelo que foi pago, a dívida com o banco fica de fora. Na discriminação, cite o banco, o valor financiado e o número de parcelas.
Imóvel na planta
Quem compra na planta declara o imóvel antes mesmo de ele existir, a partir do ano em que assinou o contrato com a construtora. O valor é o total pago até 31 de dezembro, com parcelas, correções e encargos. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney indicam usar o código do tipo de imóvel (11, 12 ou 15) e descrever na discriminação a construtora com CNPJ, o cronograma de pagamento e a matrícula do empreendimento, que consta no contrato ou no memorial de incorporação.
Com a entrega das chaves, o imóvel passa a ser declarado como pronto. Se o saldo foi financiado com o banco, a partir daí vale a regra do imóvel financiado, sempre somando o que já foi pago à construtora.
Imóvel herdado
O herdeiro só declara o imóvel depois que a partilha termina, no inventário judicial ou em cartório. Até lá, os bens são declarados pelo espólio.
Concluída a partilha, o imóvel entra em Bens e Direitos pelo valor que consta no formal de partilha ou na escritura de inventário. A mesma quantia vai na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, na linha de transferências patrimoniais (doações e heranças), porque herança não paga Imposto de Renda. O tributo da herança é estadual: no Distrito Federal, o ITCD.
Um detalhe pesa no futuro. Se o valor atribuído na partilha for maior que o declarado por quem faleceu, a diferença pode gerar imposto sobre ganho de capital, como prevê a Lei 9.532/1997. Se o valor for mantido, o herdeiro fica com o custo antigo e o imposto aparece numa venda futura. Vale decidir isso com o contador antes de fechar o inventário.
Reforma, aluguel e venda
Reforma que aumenta o valor do imóvel, como ampliação, troca de piso ou cozinha nova, pode ser somada ao custo, com notas fiscais e contratos guardados. Pintura e consertos de rotina ficam de fora.
Quem aluga declara o aluguel recebido como rendimento tributável. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe o imposto todo mês pelo Carnê-Leão quando o valor passa da faixa de isenção. IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo proprietário podem ser descontados.
Na venda, o lucro sobre o custo declarado é ganho de capital, apurado no programa GCAP da Receita. Há isenções, como a de quem usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, prevista na Lei 11.196/2005.
Documentos para guardar desde já
- contrato ou escritura de compra e venda;
- certidão de matrícula atualizada;
- comprovantes de ITBI, escritura e registro;
- extrato anual do financiamento ou informe da construtora;
- formal de partilha ou escritura de inventário, no caso de herança;
- notas fiscais e contratos de reforma.
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Aviso: Este conteúdo é informativo e segue as regras da declaração de 2026. Cada caso tem particularidades: para declarar, consulte um contador.
