Preço de entrada, forma de pagamento e segurança jurídica mudam bastante entre as duas opções. Veja como cada uma funciona e o que colocar na conta antes de escolher.
Imagem gerada por Inteligência Artificial
Quem decide comprar o primeiro imóvel logo esbarra em uma escolha: esperar a obra ficar pronta ou pegar as chaves assim que o contrato for assinado. As duas opções têm preços, formas de pagamento e riscos diferentes, e olhar apenas para o valor de tabela pode levar a uma conta errada.
Com base em duas reportagens da Exame e na legislação do setor, veja o que muda na prática entre um imóvel na planta e um pronto para morar.
Quanto custa: preço de entrada e forma de pagamento
No imóvel na planta, o preço inicial costuma ser mais baixo, porque a construtora precisa de capital para tocar a obra. A entrada também pesa menos no mês a mês, já que pode ser parcelada com a construtora durante a construção. Segundo a Exame, essa fase costuma representar cerca de 30% do valor total, e as parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
Depois da entrega das chaves e da emissão do Habite-se, documento que atesta que a obra está pronta para ser ocupada, o saldo restante normalmente é quitado com um financiamento bancário.
No imóvel pronto, o caminho é mais direto: o comprador dá a entrada e financia o restante logo em seguida. Em compensação, a entrada costuma ser maior, e o valor do imóvel também.
Os custos que não aparecem no preço de tabela
Comparar só o preço anunciado distorce a escolha. Na compra na planta, entram na conta:
- Correção pelo INCC: o saldo sobe conforme o custo da construção civil durante a obra, e o reajuste pode surpreender quem não tem reserva;
- Juros de obra: também chamados de taxa de evolução de obra, são cobrados quando o financiamento é contratado durante a construção, sobre o dinheiro que o banco já liberou para a obra;
- Aluguel em paralelo: quem ainda não tem casa própria paga aluguel e parcelas da obra ao mesmo tempo;
- ITBI e registro: os custos de cartório e o imposto de transmissão aparecem na hora de formalizar a compra, tanto na planta quanto no pronto.
Um ponto que confunde muita gente: pagar juros de obra não reduz o valor financiado. A advogada Thaluana Alves explica à Exame que esse pagamento não funciona como amortização. Ele remunera o banco pelo dinheiro liberado durante a construção e precisa ser somado ao custo total da compra.
Até quando os juros de obra podem ser cobrados
Em regra, os juros de obra acompanham a fase de construção e deixam de existir quando o financiamento entra na fase de amortização. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu, no Tema Repetitivo 996, que é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo previsto para a entrega das chaves, considerando o período de tolerância, nos contratos do Minha Casa, Minha Vida analisados pelo tribunal.
Segundo a reportagem, uma decisão mais recente do STJ também considerou indevida a cobrança depois do Habite-se, quando a entrega das chaves atrasou por problemas atribuídos à construtora. Nesses casos, o comprador pode pedir a interrupção da cobrança e o ressarcimento, mas cada situação depende do contrato e de quem deu causa ao atraso.
Prazo de entrega e risco de atraso
Na planta, a espera costuma ser de 18 a 36 meses, segundo a Exame. A Lei de Incorporações, alterada em 2018, permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias além da data de conclusão, desde que isso esteja escrito de forma clara e destacada. Se o atraso passar desse prazo sem culpa do comprador, ele pode desistir do contrato e receber de volta todos os valores pagos, além da multa prevista.
No imóvel pronto, esse risco não existe: a mudança pode acontecer assim que a documentação e o financiamento forem concluídos.
O que dá para ver antes de comprar
No imóvel pronto, é possível conferir tudo pessoalmente: metragem real, acabamento, iluminação natural, barulho da rua e a vizinhança já consolidada, com comércio e transporte funcionando.
Na planta, a decisão se baseia em projeto, maquete e apartamento decorado, que nem sempre refletem o resultado final. Por outro lado, muitas construtoras permitem personalizar acabamentos ou a distribuição de alguns ambientes antes da entrega.
Documentação e segurança jurídica
Na compra na planta, vale conferir:
- se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
- se o empreendimento adota o patrimônio de afetação, regime previsto na Lei de Incorporações que separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da construtora;
- o histórico da construtora em obras anteriores e as reclamações em órgãos como o Procon;
- as cláusulas de prazo, tolerância, correção e distrato no contrato.
No imóvel pronto, principalmente no usado, a atenção vai para a certidão de matrícula atualizada, as certidões do vendedor e a verificação de dívidas, penhoras ou disputas judiciais. Uma vistoria com engenheiro ajuda a encontrar problemas que não aparecem a olho nu.
Planta ou pronto: como escolher
Não existe resposta única. Algumas perguntas ajudam a decidir:
- Você tem pressa para mudar? Se precisa sair do aluguel logo ou vai se mudar a trabalho, o imóvel pronto tende a ser o caminho.
- O orçamento aguenta aluguel e parcelas ao mesmo tempo? Se não aguenta, a compra na planta pode apertar as contas durante a obra.
- Você tem reserva para reajustes? A correção pelo INCC e os juros de obra pedem uma folga no planejamento.
- O objetivo é morar ou investir? Para quem quer renda com aluguel desde já, o imóvel pronto começa a render antes. Para quem pensa no longo prazo, a planta pode ser uma boa porta de entrada.
- A renda futura cobre o financiamento? Na planta, o financiamento maior chega depois da entrega, então vale simular esse valor desde o início.
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Aviso: este conteúdo tem caráter informativo e se baseia na legislação vigente e em decisões do STJ citadas pela imprensa na data de publicação. As condições de pagamento, correção e financiamento variam conforme o contrato e a instituição financeira. Antes de assinar, consulte um advogado de sua confiança.
