• 22 de fevereiro de 2024
  • Last Update 20 de fevereiro de 2024

Qual a diferença na prática entre locador e locatário?

Compreender suas diferenças é essencial ao firmar um contrato de locação de um imóvel, especialmente para prevenir conflitos e garantir que todas as partes envolvidas compreendam seus direitos e responsabilidades, seja como locador ou  locatário.

Claro que o importante aqui não é só entender a legislação, mas sim estabelecer uma parceria que beneficie ambos, para que usufruam da melhor forma possível do contrato de locação. Por isso, preparamos um post para explicar os papéis desempenhados por cada parte num contrato de aluguel.

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Direitos e deveres

A lei número 8.245, popularmente denominada Lei do Inquilinato, desempenha o papel de normatizar os contratos de locação, abrangendo tanto o âmbito residencial quanto o comercial. É por meio dessa lei que são estipulados os direitos e responsabilidades tanto do locador quanto do locatário em todas as fases do processo de aluguel de propriedade.

O Locador

Supomos que você seja o locador, sendo o proprietário de um imóvel e opte por permitir que outra pessoa o ocupe mediante um contrato de aluguel. Ao disponibilizar sua propriedade, você tem a possibilidade de ser tanto uma entidade física quanto jurídica, ou seja, você pode alugar como você mesmo, ou como uma empresa. Além disso, a posição do locador pode ser compartilhada por mais de um indivíduo, especialmente em casos de propriedades familiares ou empresariais.

Conforme a Lei do Inquilinato, suas principais obrigações enquanto locador são entregar o imóvel ao locatário em condições ideais para residência e funcionalidade. Além disso, é de sua responsabilidade garantir a paz e a segurança do locatário durante sua permanência no imóvel.

Despesas do locador

Algumas despesas para o locados estão previstas no Artigo 22 da Lei do Inquilinato:

  • Pagar as taxas de administração imobiliária;
  • Pagar o seguro incêndio do imóvel; 
  • Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Outras despesas

Pela Lei, o locador é responsável pelas despesas extraordinárias do condomínio, que envolvem problemas na estrutura do edifício por conta de imprevistos, como vazamentos, reformas, substituição de equipamentos, etc.

Essas despesas estão previstas no Parágrafo único do Artigo 22, sendo elas: 

  • Obras de reforma da estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
  • Obras para melhorar as condições de habitação do edifício;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias dos funcionários do condomínio, ocorridas antes do início do processo de locação;
  • Instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, comunicação, esporte e lazer;
  • Paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva. 

Na dúvida, lembre-se: Questões estruturais são de responsabilidade única do locador!

O locatário

Supomos que você seja o  locatário, você é uma pessoa que paga regularmente o aluguel de um imóvel por meio de um contrato de locação. Quando se trata de locação para um imóvel residencial, de acordo com a lei, você está limitado a utilizar o imóvel somente para fins de moradia, conforme estipulado no contrato. Isso implica que você não tem permissão, por exemplo, para transformá-lo em um centro de estética ou para qualquer outro empreendimento de natureza comercial.

Ao longo do período de aluguel, é responsabilidade do locatário (ou seja, você) cuidar do imóvel como se fosse seu, e ao término da locação, devolvê-lo no mesmo estado em que o recebeu.

Outra responsabilidade é reparar quaisquer danos causados ​​ao imóvel durante o período de locação. Isso engloba desde paredes sujas até lâmpadas queimadas e maçanetas defeituosas. É, portanto, de grande importância realizar uma inspeção minuciosa no momento da entrada para ter um entendimento claro do estado inicial do imóvel. Isso facilitará a identificação das alterações ocorridas durante a locação, que serão avaliadas posteriormente na inspeção de saída.

Você também pode se interessar: Quem paga o IPTU do imóvel alugado?

Despesas do locatário

Além do pagamento do aluguel, outras despesas estão previstas no Artigo 23 da Lei do Inquilinato:

  • IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e do condomínio, se for apartamento; 
  • Serviços como água, luz e esgoto;
  • Despesas ordinárias do condomínio.

Como locatário, você deve pagar pelas despesas ordinárias, ou seja, gastos necessários para a manutenção diária do condomínio: 

  • Salários e encargos trabalhistas que envolvam os funcionários do edifício;
  • Água e luz;
  • Limpeza e manutenção das áreas comuns;
  • Manutenção e pequenos reparos dos equipamentos de uso comum, como em rede elétrica, hidráulica e de segurança;
  • Manutenção das instalações e equipamentos da área de lazer;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas;
  • Reposição do fundo de reserva caso utilizado.

Quando se tratar de danos à propriedade, a legislação estabelece que o locatário somente será considerado responsável, caso ele tenha causado dano ao imóvel pelo uso inadequado ou negligência em relação à propriedade. 

Por exemplo, se um cano estourar por um furo na parede ao colocar um armário, aí sim é responsabilidade do locatário arcar com os custos.

Por outro lado, o locador é responsável apenas por questões estruturais que tenham surgido antes, durante ou após o período de locação, desde que não tenham sido ocasionadas pelo próprio locatário.

Como é o contrato de aluguel?

O contrato de locação estabelecerá os termos de residência do locatário na propriedade. Este documento é regulamentado pela Lei do Inquilinato e ganha validade através da assinatura de ambas as partes envolvidas.

A inclusão de uma terceira parte, como no caso de imobiliárias, oferece maior segurança na assinatura do contrato.

Quando uma imobiliária atua como interessada, há uma garantia de que tanto o locador quanto o locatário cumprirão os termos do contrato, o que também ajuda a evitar equívocos e injustiças na aplicação das disposições da Lei do Inquilinato.

A imobiliária assume a função de organizar e regularizar o contrato, mas fica sob responsabilidade do locador e do locatário a leitura do documento, a compreensão de suas obrigações e a resolução de quaisquer incertezas.

Para os casos em que uma imobiliária atua como interessada, não é necessário registrar o contrato em um cartório.

O aluguel atrasou! Com quanto tempo de atraso o proprietário pode pedir a desocupação?

Assim que o contrato de locação é firmado, o inquilino tem a posse do imóvel. Para o proprietário “reintegrar a posse”, é necessário seguir um processo de despejo. Essa é uma prática comum em todo o setor imobiliário. Se ocorrer falta de pagamento por parte do inquilino, pode-se iniciar uma ação de despejo. 

O tempo para isso pode variar, ocorrendo após a primeira, segunda ou terceira parcela, podendo haver negociação.

Oportunidades para o locador

Apesar das pessoas buscarem imóveis para moradia, ter uma casa ou um apartamento também é uma forma de investimento, com o locador sendo um investidor. 

Ao investir em imóveis, pode-se lucrar tanto com a revenda quanto com a rentabilidade do aluguel, com o pagamento mensal feito pelo locatário. 

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