Ao firmar um contrato para locação de um imóvel, seja como locatário ou locador, é natural que surjam algumas perguntas, especialmente para aqueles que estão realizando essa transação pela primeira vez. Uma das questões mais frequentes, tanto para o pagador quanto para o recebedor, refere-se ao cálculo do valor do aluguel.
Mas, afinal, quais são os índices de reajuste de aluguel e de que maneira eles influenciam nas alterações de valores?
Lei do Inquilinato
Antes de nos aprofundarmos nesses indicadores econômicos, é fundamental ressaltar que o direito do proprietário de ajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é assegurado pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é estipulado no contrato, sempre com base em algum índice de inflação.
IGP-M ou IPCA para o reajuste de aluguel?
O IGP-M tem sido o principal índice utilizado sem reajuste de aluguéis. Contudo, sua volatilidade tem demorado cada vez mais o mercado a considerar o IPCA, a inflação oficial do país. Dado que ambos os índices apresentam flutuações, uma alternativa adicional para locador e locatário, as partes envolvidas no contrato de aluguel, é a negociação direta dos novos valores para o reajuste do aluguel.
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IPCA Supera IGP-M em 2022
O IPCA fechou o ano de 2022 com um aumento de 5,79%, de acordo com dados do IBGE. Essa variação supera a registrada pelo IGP-M, calculada pela Fundação Getúlio Vargas, que ficou em 5,45% no mesmo período.
Consequentemente, os proprietários de imóveis cujos contratos foram renovados em janeiro com correção prevista pelo IPCA, experimentaram um reajuste mais elevado do que se estivessem vinculados ao IGP-M, prática mais comum no mercado imobiliário.
Este aspecto, no entanto, não é rotineiro, pois o IPCA não superava o IGP-M em um ano completo desde 2017, quando o índice da FGV fechou em deflação de 0,52%, em comparação com a alta de 2,95% na inflação oficial do país.
Esse acontecimento desmente completamente uma crença popular entre proprietários e inquilinos: a ideia de que o IGP-M favorece o locador, por geralmente ser mais alto do que o aumento do custo de vida e das tendências.
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Bases de Cálculo distintas
Apesar de registrarem o aumento de preços, o IGP-M e o IPCA possuem bases de cálculo diferentes. Isso ocorre porque, na economia, coexistem diversas “inflações”, refletindo o custo de vida específico de cada grupo ou setor.
Por exemplo, a variação de preços para uma família com mais recursos tende a ser mais significativa do que para uma família de menor renda quando os custos de passagens aéreas aumentam, por exemplo. Por outro lado, quando o aumento dos preços está concentrado em alimentos, especialmente os essenciais, as famílias de menor poder aquisitivo experimentam uma inflação mais acentuada.
Nesse contexto, o IPCA mensura a variação de preços em uma cesta diversificada de despesas (alimentação, comunicação, habitação, transporte, etc.), ponderadas de acordo com o espectro de famílias que recebem de 1 a 40 variações mínimas.
Por outro lado, o IGP-M, além de incluir os preços ao consumidor, atribuiu maior peso aos preços de atacado, à indústria e à agropecuária, com uma contribuição significativa da construção civil.
A inflação medida pelo IGP-M, portanto, é um tanto mais distante das dinâmicas diárias das famílias e pode sofrer oscilações substanciais devido a fatores macroeconômicos, como variações cambiais e negociações de commodities e matérias-primas.
Variação do IGP-M é maior, mas impacto a longo prazo assemelha-se ao do IPCA
Um estudo contínuo realizado há dois anos pelo BTG Pactual analisou a variação dos dois principais índices de inflação do mercado ao longo de um período de 15 anos (2006- 2020).
A pesquisa revela que, embora, em termos de longo prazo, os índices geralmente seguem trajetórias semelhantes, a oscilação do IGP-M no curto prazo é consideravelmente mais intensa. De fato, os índices mantiveram trajetórias semelhantes até a chegada da pandemia, o que ocasionou uma alta notável no IGP-M.
Por outro lado, a volatilidade do IGP-M mostrou-se significativamente mais elevada ao longo de todo o período analisado. O desvio-padrão, que representa a faixa de variação esperada na maioria das amostras, ficou consideravelmente acima do registrado pelo IPCA.
Mas qual é a implicação prática disso? Em determinados momentos, pode ocorrer um descompasso entre o IGP-M e o custo de vida do investidor ou do locatário. Durante o auge da pandemia, por exemplo, enquanto o índice da FGV ultrapassou os 30%, o IPCA não atingiu 10%.
Isso beneficiou os investidores, cujas receitas aumentaram em relação às despesas, mas representou um desafio para parte dos inquilinos. No entanto, se o IGP-M fica abaixo do IPCA, a situação se inverte: o proprietário perde poder de compra com a receita do aluguel. Isso ocorreu em 2017, por exemplo, quando o IGP-M ficou negativo.
Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?
Os índices de reajuste de aluguel, independentemente da escolha, deverão ser aplicados anualmente, especificamente na data de aniversário do contrato, sobre o valor em reais. É importante ressaltar que reajustes condicionados ao salário mínimo são proibidos.
Contudo, vale ressaltar que a data de aniversário refere-se a que o contrato foi inicialmente contratado, não sendo necessariamente o dia designado para o pagamento do aluguel.
Conheça melhor os índices mais utilizados
O que é IGP-M?
Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) sempre foi, tradicionalmente, o índice mais empregado no mercado imobiliário para o reajuste de aluguéis. Entretanto, este indicador é altamente sensível à variação cambial, o que pode variar tanto os inquilinos, em situações de valorização do dólar, quanto os proprietários, em períodos de desvalorização da moeda estrangeira.
Em 2017, por exemplo, o índice chegou a apresentar valores negativos, resultando na redução dos preços dos aluguéis e prejudicando os proprietários de imóveis. A partir de meados de 2020, o IGP-M experimentou uma elevação significativa, ultrapassando os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, gerando compreensão entre os locatários. A partir do segundo semestre de 2021, iniciou-se um processo de desaceleração.
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é composto por uma média aritmética ponderada de três outros índices de preço do mercado, todos também monitorados pela FGV. Esses são:
- Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): reflete os preços de produtos industriais e agrícolas, comercializados entre empresas, ou seja, antes de chegarem ao varejo.
- Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mensura a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços apresentados nas despesas usuais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 meses mínimos.
- Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): indica a variação dos custos no setor de construções habitacionais.
O que é IPCA?
Elaborado pelo IBGE, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) considera o custo de vida das famílias com renda variando de um a 40 salários mínimos. Abrange regiões metropolitanas do Brasil, incluindo despesas como habitação, educação e transporte. Este índice é utilizado pelo Banco Central para estabelecer a meta de inflação.
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Outros índices de reajuste de aluguel
Menos empregados, existem outros indicadores econômicos que também podem ser usados como referência para o reajuste de aluguel. Dentre eles, destacam-se o INPC e o IPC.
O que é INPC?
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), divulgado pelo IBGE, guarda semelhanças com o IPCA, mas tem como base os gastos das famílias com renda entre um e cinco salários mínimos.
O que é IPC?
O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), calculado pela FGV, leva em consideração as despesas usuais de famílias com renda situadas entre um e 33 estratégias mínimas, abrangendo sete das principais capitais do país.
Negociação entre locador e locatário
Antes mesmo dessa alteração, a imobiliária digital já vinha desempenhando um papel facilitador na negociação de reajustes entre inquilinos e proprietários. Além disso, a empresa se envolveu ativamente, contatando os donos de imóveis e negociando a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. Cabe destacar que a decisão final, no entanto, permanece integralmente nas mãos dos proprietários.
A negociação de reajustes de aluguel durante a pandemia de Covid-19 tornou-se uma prática bastante comum para evitar prejuízos tanto aos inquilinos quanto aos proprietários.
Esse cenário foi influenciado tanto pela perda de renda de muitas pessoas durante a crise, quanto pela elevação significativa do IGP-M entre março de 2020 e abril de 2021.
Quando ambas as partes alcançam um consenso, o inquilino fica menos sujeito a rescindir o contrato de aluguel, e o proprietário, além de obter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal proveniente da contratação.
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