• 17 de junho de 2024
  • Last Update 17 de junho de 2024

Entenda o que é, como é calculado e como o INCC influencia no financiamento

Pensando em adquirir um imóvel na planta? Antes de fechar o negócio, é importante compreender o Índice Nacional de Custo de Construção, conhecido como INCC. Além do preço do imóvel e das taxas de financiamento, o INCC é um componente relevante a ser considerado.

Na prática, a compra de uma planta envolve um valor adicional relacionado à construção do empreendimento como um todo. Isso ocorre porque os custos da obra podem sofrer variações ao longo do período de construção, impactando o valor total. Para garantir que a qualidade prometida seja mantida e para evitar prejuízos à construtora, o INCC ajusta os valores a serem pagos pelo futuro proprietário.

Embora o tema possa parecer complexo à primeira vista, vamos descomplicar. Abaixo, explicaremos de maneira simples o que é o INCC e como ele é calculado. Continue lendo!

Desvendando o INCC

O INCC, é uma ferramenta oficial adotada em todo o território brasileiro para calcular a variação dos custos na construção de empreendimentos.

A dinâmica é simples: antes de iniciar uma obra, a construtora elabora um orçamento preliminar, considerando gastos com materiais, equipamentos, mão de obra, e outros itens necessários para o projeto.

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Contudo, ao longo do tempo, alguns desses custos podem sofrer alterações devido às flutuações do mercado. Para concluir a obra, a construtora pode se deparar com despesas adicionais para cobrir essas variações e para evitar prejuízos decorrentes dessas oscilações, tem o aumento do INCC. O principal motivo desse índice é ajustar o valor do imóvel ou a parcela de acordo com o custo final da obra.

Em outras palavras, ao adquirir um imóvel na planta, o comprador está sujeito ao pagamento conforme determinado pelo INCC. Em vigor desde 1940, o índice é regulamentado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), uma instituição vinculada à Fundação Getúlio Vargas (FGV), responsável por monitorar mensalmente as variações do INCC.

Diferentes modalidades 

Entender as nuances das modalidades de medição é crucial para aqueles que desejam decifrar os padrões do mercado imobiliário. Este índice desempenha um papel significativo, sendo composto por três modalidades distintas, cada uma delas centrada em um período específico de coleta de dados.

  • INCC-M (Mensal): Esta modalidade realiza o levantamento de dados entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado. Sua abordagem mensal fornece uma visão abrangente das variações de custo ao longo de um mês completo.
  • INCC-DI (Diário): Diferentemente do INCC-M, o INCC-DI concentra-se em dois momentos cruciais do mês: o primeiro e o último dia. Essa abordagem diária visa capturar as mudanças de curto prazo que podem ocorrer no mercado de construção.
  • INCC-10 (Decendial): Com uma janela de coleta de dados que vai do dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês atual, o INCC-10 oferece uma perspectiva única ao capturar as flutuações de custo ao longo de um período de 10 dias. Essa modalidade pode revelar padrões que se desenvolvem rapidamente.

É importante notar que, embora essas modalidades possuam diferenças em seus prazos de coleta, todas desempenham papel importante na avaliação dos custos de construção. Além disso, o INCC-M, especificamente, tem um peso significativo de 10% na composição do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), consolidando sua relevância no panorama do mercado imobiliário.

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Ao compreender as modalidades, investidores, construtores e analistas podem tomar decisões mais informadas, antecipando e respondendo às dinâmicas do mercado com maior agilidade.

Conhecido como o “termômetro” da construção civil, o INCC considera as flutuações de custos nos elementos essenciais para a construção de empreendimentos. Este índice abrange serviços, equipamentos, materiais e mão de obra, desdobrando o custo dos materiais em categorias como estruturais, instalações e acabamentos.

A base para o cálculo mensal relaciona-se com dados provenientes de sete cidades brasileiras de grande relevância para o mercado imobiliário: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre. Nestas localidades, as construtoras desempenham um papel fundamental, enviado à Fundação Getulio Vargas (FGV) os valores atuais dos serviços e materiais mencionados anteriormente.

Como é calculado?

O processo realizado pela FGV é meticuloso. A base utiliza uma média dos dados fornecidos pelas construtoras, garantindo uma representação precisa das variações de custo no setor. Esta abordagem permite que o INCC capture de maneira eficaz as dinâmicas do mercado ao refletir sobre as práticas de orçamentação das empresas da construção civil.

Em resumo, o INCC não é apenas um número; é uma síntese ponderada de dados de receitas de sete capitais brasileiras, moldada pelos orçamentos detalhados das empresas do ramo. Compreender esse processo oferece uma visão mais profunda do mercado da construção civil, capacitando a tomar decisões mais informadas diante das constantes mudanças no cenário econômico.

INCC e o impacto no financiamento de imóveis

Ao adquirir um imóvel na planta o INCC desempenha um papel fundamental no processo de financiamento. O ciclo de compra envolve duas etapas essenciais: a pré-entrega das chaves e o período subsequente.

Durante a fase pré-entrega das chaves, todos os pagamentos, incluindo a entrada, as parcelas e os reforços, são direcionados diretamente à construtora. Isso se deve ao fato de que, ao investir em um imóvel na planta, você está, de fato, financiando a conclusão da obra. Importante destacar que o valor ou percentual a ser pago à construtora até a entrega das chaves pode variar conforme cada empreendimento, geralmente oscilando em torno de 25% a 30% do valor total do imóvel.

Após a entrega das chaves e a concessão da Habite-se, documento que atesta a conformidade do empreendimento com as normas previstas, o restante do valor do imóvel é financiado normalmente por um banco ou instituição financeira. Existe também a opção de sair todo o saldo restante de uma só vez. É essencial compreender que o INCC deve ser quitado durante o período pré-entrega das chaves e após a conclusão da obra. Este saldo devedor deve ser pago à construtora, não ao banco responsável pelo financiamento do restante do imóvel. Vale ressaltar que, mesmo sendo um valor devido pelo proprietário, não há incidência de juros sobre esse montante.

Essa dinâmica impacta diretamente nas negociações de imóveis, uma vez que o valor da construção não é considerado nas estimativas de preços realizados antes da negociação. 

Mesmo que o INCC seja tratado como um saldo devedor, a boa notícia é que ele não acarreta juros, proporcionando uma perspectiva mais favorável aos compradores. Entender o papel do INCC é importante para a transação de uma imobiliária bem-sucedida e para evitar surpresas financeiras ao longo do processo de aquisição.

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Por que ocorre a cobrança desse índice? 

O INCC é aplicado como medida de resguardo nos valores associados a imóveis na fase de construção, uma vez que é válido exclusivamente para propriedades ainda em desenvolvimento. Dessa forma, a cobrança desse índice funciona como uma segurança, abrangendo o período que vai desde o financiamento até a conclusão da obra. Isso fornece aos construtores a capacidade de manter um poder de compra ao longo desse intervalo.

Além disso, o índice previne uma elevação descontrolada nos preços dos materiais utilizados nas obras, contribuindo para a estabilização e manutenção de um meio de preços no setor da construção civil.

Outro aspecto relevante é que o INCC garante a qualidade do imóvel, uma vez que oferece à construtora a flexibilidade financeira para empregar produtos e serviços de elevado padrão.

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