Além da entrada na compra, o saldo e o lucro do FGTS podem reduzir o saldo devedor, encurtar o prazo do contrato ou até cobrir parte das parcelas. Entenda as regras e como solicitar.
Quem financia um imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação já conhece uma das funções mais populares do FGTS: usar o saldo como parte da entrada. Mas o fundo pode ir além disso, e ajudar quem já tem um financiamento em andamento a pagar menos juros ou até quitar o contrato mais rápido. Entenda como funciona cada modalidade e o que é preciso para solicitar.
Como usar o FGTS no financiamento imobiliário: amortização ou pagamento de parcelas?O que dá para fazer com o FGTS depois que o financiamento já começou
Segundo as regras oficiais da Caixa, o titular de uma conta do FGTS pode usar o saldo disponível de duas formas principais durante o financiamento:
- Amortização ou liquidação do saldo devedor: reduz o valor total da dívida, diminuindo o número de parcelas restantes ou o valor de cada uma delas.
- Pagamento de prestações: o FGTS pode cobrir até 80% do valor da parcela mensal, por até 12 meses consecutivos, uma opção pensada para quem enfrenta dificuldades momentâneas para pagar em dia.
Quais são os requisitos para usar o FGTS no financiamento? Quem pode usar o FGTS para essas finalidades
As regras exigem alguns requisitos básicos:
- Ter no mínimo 3 anos de contribuição ao FGTS (36 meses, consecutivos ou não);
- O imóvel precisa ser residencial e urbano, destinado à moradia própria;
- Não ter outro financiamento imobiliário ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer região do país;
- Não ser proprietário de outro imóvel residencial concluído no mesmo município ou região metropolitana onde mora.
A modalidade se aplica a contratos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e, desde junho de 2021, também a alguns contratos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), respeitado o limite de avaliação do SFH.
O lucro do FGTS também pode ser usado
Além do saldo principal, todos os anos o FGTS distribui parte do seu resultado financeiro entre os cotistas, e esse valor também pode ser direcionado à amortização do financiamento. Em 2025, a distribuição aprovada do lucro do fundo somou R$ 13,042 bilhões, com rendimento total de 6,9% no ano e índice de rateio de R$ 18,68 para cada R$ 1.000 em saldo. Na prática, uma conta com R$ 30 mil de saldo recebeu cerca de R$ 560 em lucro, com crédito disponível até 31 de agosto.
Esse valor cai diretamente na conta do FGTS e, a partir daí, pode ser incluído no mesmo pedido de amortização junto ao banco responsável pelo financiamento.
Como solicitar
O uso do FGTS para amortização ou pagamento de parcelas não é automático: é preciso fazer o requerimento diretamente com o banco responsável pelo financiamento, que vai avaliar o pedido e formalizar a operação. Vale reunir a documentação do contrato e do imóvel antes de dar entrada no pedido, para evitar idas e vindas desnecessárias.
Vale a pena amortizar com o FGTS?
Para a maioria dos financiamentos, sim: como o FGTS rende menos do que os juros cobrados em um contrato imobiliário, usar o saldo para reduzir a dívida costuma significar economia real ao longo do contrato, seja diminuindo o prazo, seja reduzindo o valor das parcelas. A escolha entre essas duas opções depende do objetivo: quem quer aliviar o orçamento mensal tende a preferir a redução de parcela; quem quer economizar mais juros no total, a redução de prazo.
O que isso significa para quem financia um imóvel no DF
Com os juros ainda em patamar elevado, usar o FGTS de forma estratégica, tanto o saldo quanto o lucro anual, é uma das poucas alavancas que o comprador tem para reduzir o custo total do financiamento sem depender de uma queda na Selic. Vale revisar sua conta do fundo todos os anos e considerar esse valor como parte do planejamento financeiro do imóvel.
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Aviso: As informações contidas neste artigo são baseadas nas normas gerais do FGTS e do Sistema Financeiro de Habitação. As regras de utilização, exigências documentais e possibilidades de amortização podem variar de acordo com o banco responsável pelo seu contrato e as políticas específicas vigentes. Recomendamos sempre a consulta ao seu contrato imobiliário ou ao gerente da sua conta bancária antes de tomar qualquer decisão financeira.
