Planeje sua compra com segurança e aproveite as oportunidades do mercado.
Imagem Forbes Brasil
Comprar um imóvel é um passo grande na vida de qualquer pessoa. Seja para sair do aluguel, investir ou conquistar o sonho da casa própria, esse processo exige planejamento, conhecimento e estratégia, especialmente no cenário atual de 2025.
Com juros em alta, mudanças nos modelos de financiamento e exigência de documentação cada vez mais rigorosa, estar preparado faz toda a diferença. Pensando nisso, criamos este checklist completo e atualizado para ajudar você a comprar seu imóvel com mais segurança e menos surpresas.
Neste conteúdo, você encontrará:
- O cenário do mercado imobiliário no segundo semestre de 2025
- Como organizar seu planejamento financeiro
- Documentos essenciais para a compra
- Etapas do processo de aquisição
- Dicas práticas para tomar a melhor decisão
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O que esperar do mercado imobiliário em 2025?
O segundo semestre de 2025 começou com ajustes importantes no setor imobiliário brasileiro. Depois de um período de juros controlados, o cenário atual aponta para um ciclo de alta nas taxas de financiamento.
Segundo levantamento da Exame, as taxas de juros para financiamento imobiliário praticadas pelos principais bancos brasileiros em 2023 variaram entre 9,2% e 9,94% ao ano, mesmo com a taxa Selic atingindo 13,75% no período. Essas taxas foram observadas na Caixa (9,2%), Itaú (9,67%), Banco do Brasil (9,94%) e Bradesco (9,61%).
Além disso, a Caixa Econômica Federal, que lidera o volume de financiamentos no Brasil, aumentou suas taxas em até dois pontos percentuais em janeiro de 2025. Isso encareceu as parcelas dos novos contratos e exigiu um maior poder de entrada dos compradores.
Outro ponto de atenção: a tradicional fonte de recursos do crédito imobiliário, a poupança, está sendo revista. O Banco Central está estudando um novo modelo de financiamento baseado em captação de mercado, para substituir gradualmente a dependência da poupança. Isso pode gerar mudanças nas regras, na oferta de crédito e até no perfil dos contratos a médio prazo (O Globo, 2025).
Dica: Aproveite o momento para negociar com calma. Em períodos de alta de juros, o poder de barganha do comprador tende a aumentar, principalmente para imóveis prontos ou usados.
Como montar seu planejamento financeiro para comprar um imóvel?
O maior erro de quem compra um imóvel é iniciar a busca sem se preparar financeiramente. Comprar um imóvel envolve não apenas o valor da propriedade, mas uma série de custos que surgem antes, durante e depois da aquisição.
Veja como se planejar financeiramente em 2025:
1. Defina um teto realista
Comece com um valor de referência baseado em sua capacidade de pagamento mensal. A recomendação dos especialistas é que a parcela do financiamento não ultrapasse 30% da sua renda líquida. Se você pretende financiar, use o simulador multibancos da DFI para estimar as parcelas com base nas taxas de 2025.
Exemplo prático: Se você ganha R$ 10 mil por mês, o ideal é comprometer até R$ 3 mil com a parcela. Considere um imóvel cujo valor permita essa simulação dentro dos juros atuais.
2. Economize para a entrada
A entrada representa geralmente 20% a 30% do valor total do imóvel. Para um apartamento de R$ 500 mil, isso significa economizar entre R$ 100 mil e R$ 150 mil. Quanto maior for a entrada, menor será o financiamento e os juros pagos no longo prazo.
Planeje uma reserva de emergência separada da entrada. Evite comprometer toda sua poupança nesse investimento.
3. Calcule os custos extras
Além da entrada e do financiamento, existem outros custos obrigatórios:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia de 2% a 3% do valor do imóvel, dependendo do município.
- Escritura e registro: juntos, podem custar entre 1% e 2% do valor do imóvel.
- Taxa de avaliação do imóvel pelo banco: cerca de R$ 2.000.
- Despesas com mudança, condomínio, reforma ou mobília.
Faça uma planilha com todos esses itens para ter uma visão completa dos gastos envolvidos.
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4. Verifique seu score de crédito
Um bom score de crédito facilita a aprovação do financiamento e pode garantir taxas mais baixas. A pontuação geralmente varia de 0 a 1.000. Quanto mais próximo de 1.000, melhor.
Dicas para manter um bom score:
- Pague contas em dia
- Evite entrar no rotativo do cartão
- Atualize seus dados cadastrais
- Tenha um histórico financeiro consistente
Acesse seu score gratuitamente em plataformas como Serasa ou Boa Vista.
5. Simule diferentes cenários
Use o simulador multibancos da DFI para comparar condições. Em 2025, os bancos estão oferecendo diferentes produtos, como financiamento com correção pela inflação, pelo IPCA ou prefixado.
Compare prazos, taxas, valor final pago e CET (Custo Efetivo Total).
Checklist de documentação atualizada para comprar seu imóvel
Com a parte financeira organizada, é hora de reunir os documentos necessários. Ter tudo em mãos evita atrasos e aumenta sua chance de sucesso na aprovação do crédito.
Documentos do comprador
- Documento oficial com foto (RG ou CNH)
- CPF
- Certidão de nascimento ou casamento
- Comprovante de residência atualizado
- Comprovantes de renda (holerites ou extrato do MEI)
- Declaração do Imposto de Renda com recibo
- Extratos bancários dos últimos três meses
Se for autônomo ou empresário:
- Contrato social ou MEI
- Pró-labore ou DECORE
- Faturamento dos últimos 12 meses
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada (emitida em até 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de IPTU
- Planta aprovada pela prefeitura
- Declaração de quitação do condomínio (se aplicável)
- Certidão de regularidade fiscal (em caso de imóveis comerciais)
Documentos do vendedor
- RG e CPF
- Certidões negativas de débitos trabalhistas, cíveis e fiscais
- Certidão de protesto
- Declaração de quitação de tributos
- Comprovação de titularidade do imóvel
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Em caso de imóvel financiado, verifique as condições de quitação ou portabilidade da dívida. Imóveis em inventário, divórcios ou com pendências judiciais exigem atenção redobrada.
Etapas para fechar o negócio sem erro
Chegou a hora de partir para a ação. Veja o passo a passo para comprar seu imóvel com tranquilidade e segurança:
1. Escolha o imóvel certo
Considere:
- Localização estratégica (proximidade de trabalho, escolas, comércios)
- Tipo de imóvel (novo, usado, na planta)
- Padrão de acabamento
- Valor do condomínio
- Segurança do entorno
- Potencial de valorização
Faça visitas em horários diferentes, verifique a vizinhança e use apps como Google Street View para visualizar o entorno.
2. Faça uma proposta
Com base na avaliação do imóvel, estado de conservação e comparativos de mercado, proponha um valor justo. Em mercados com maior oferta, há margem para negociação. Imóveis usados ou com tempo de mercado mais longo permitem redução maior no preço.
Formalize a proposta por escrito, com validade, forma de pagamento e prazo de resposta.
3. Assine o contrato de compra e venda
Com a proposta aceita, elabore um contrato com todos os detalhes:
- Valor total e forma de pagamento
- Condições para financiamento
- Prazos de entrega e desocupação
- Penalidades por descumprimento
Conte com um advogado especializado ou corretor habilitado para revisar o documento.
4. Aprovando o financiamento
Encaminhe toda a documentação exigida para o banco. O processo inclui:
- Análise de crédito
- Avaliação do imóvel
- Aprovação do contrato
- Assinatura com firma reconhecida
O prazo pode variar entre 20 e 40 dias úteis.
Dica: mantenha cópias digitalizadas de todos os documentos e acompanhe o processo de perto.
5. Registro em cartório e pagamento de taxas
Após a aprovação do financiamento, vá ao cartório para:
- Registrar o imóvel em seu nome
- Pagar ITBI e taxas de cartório
- Obter a escritura definitiva
Somente com o registro você se torna o proprietário legal do imóvel.
Leia mais: 1º Trimestre de 2025: um Panorama do Mercado Imobiliário do Distrito Federal
6. Faça a mudança com tranquilidade
Com a chave em mãos, é hora de planejar a mudança, contratar serviços e mobiliar seu novo lar. Crie um cronograma para não ser pego de surpresa com atrasos.
BÔNUS: Ferramentas que vão te ajudar
- Simulador Multibancos DFI
- Planilhas de controle financeiro: Google Planilhas ou aplicativos como Mobills e Organizze
- Checklist digital: crie um checklist compartilhável no Trello ou Notion
Conclusão: Comprar imóvel em 2025 exige estratégia
Se você pretende comprar um imóvel no segundo semestre de 2025, saiba que está em um cenário que exige atenção redobrada, mas também pode oferecer boas oportunidades.
Planeje com antecedência, estude bem as opções de financiamento, mantenha sua documentação em ordem e conte com o suporte de profissionais confiáveis.
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Fontes:
- Banco Central do Brasil – Proposta de novo modelo de financiamento
- EXAME
- Perplan – Planejamento Financeiro para Compra do Imóvel
- Embraplan – Documentos necessários para comprar imóvel
