Quer tomar decisões de vendas mais inteligentes? Aprenda a usar o IVV para entender o movimento do mercado imobiliário.
O mercado imobiliário sempre foi visto como um porto seguro. Mas se você quer se tornar um bom investidor, precisa saber que estabilidade não substitui uma boa análise em dados.
Neste blogpost, vai aprender que a performance e segurança do seu capital dependem de como você interpreta o IVV e outros indicadores essenciais.
Continue lendo e conheça os principais indicadores que movem o setor, começando pela métrica central de absorção do mercado: o Índice de Velocidade de Vendas (IVV). Vamos lá?
O que é IVV — e por que ele importa
O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) mede o ritmo de absorção de imóveis novos: quantas unidades foram vendidas em um período em relação ao estoque ofertado. Em Brasília, o IVV é acompanhado por entidades do setor e usado como termômetro para entender oferta, demanda e perfil dos lançamentos.
No Distrito Federal, divulgações recentes mostram leituras mensais do IVV e comentários sobre lançamentos e estoque — úteis para quem acompanha o Noroeste, Sudoeste e demais regiões.
Em outras palavras, o IVV traduz o “pulso” do mercado: se os imóveis estão sendo vendidos rapidamente ou se permanecem mais tempo disponíveis. Quando o índice sobe, significa que as unidades estão girando com mais velocidade — uma combinação de produtos bem posicionados, crédito favorável e confiança do comprador. Quando cai, pode indicar excesso de oferta, encarecimento do financiamento ou uma demanda mais cautelosa.
Essa leitura prática transforma o IVV em uma ferramenta essencial tanto para quem investe quanto para quem constrói, ajudando a entender se o momento é de aceleração, estabilidade ou ajuste no mercado.
Como interpretar o IVV na prática?
IVV Alto (acima de 15%): o mercado em ebulição
Quando o Índice de Velocidade de Vendas está alto, é como se as unidades de um empreendimento estivessem “evaporando”. Isso sinaliza um mercado quente (Hot Market), onde a demanda é muito superior à oferta disponível.
A analogia aqui é a de um leilão: os preços sobem rapidamente, o imóvel tem altíssima liquidez e o investidor que compra cedo tem grande potencial para lucros rápidos (o chamado flip).
No entanto, é importante ter atenção: entrar em um mercado muito aquecido, próximo ao pico, exige cautela, pois o potencial de valorização futura pode ser menor e o risco de uma correção é iminente.
O mercado de Brasília, por exemplo, demonstrou um forte aquecimento com o VGV (Valor Geral de Vendas) crescendo 95% em 2024, um reflexo de alta velocidade de vendas em alguns segmentos.
Para entender os fatores que impulsionaram essa alta, clique aqui.
IVV Moderado (entre 5% e 15%): o mercado saudável
Um IVV dentro dessa faixa indica um mercado equilibrado e sustentável. É como um motor que roda em sua velocidade ideal. Há demanda saudável, mas o estoque não está se esgotando de forma eufórica, permitindo uma negociação mais racional. Este é o momento mais seguro para o investimento de médio e longo prazo!
IVV Baixo (abaixo de 5%): o mercado em congelamento
Se o IVV está baixo, a analogia é a de um engarrafamento. O estoque está parado e o ativo apresenta baixa liquidez. Isso pode ser um sinal de excesso de oferta ou de uma demanda muito fraca, caracterizando um Slow Market.
Isso quer dizer que para o investidor, é um sinal de alerta e cautela máxima!
E é aí que o verdadeiro investidor estratégico encontra uma oportunidade de barganha.
Porque pensa só: se o ativo for de qualidade e estiver em uma localização prime, a baixa no IVV pode significar que é hora de negociar um preço mais baixo, esperando a retomada do ciclo.
Dica de campo: combine o IVV por bairro/tipologia com o estoque e os lançamentos (studio, 2 ou 3 quartos, m², vagas). Muitos relatórios de IVV regionais segmentam por tipologia e ajudam a calibrar produto e preço.
Outros indicadores que não podem faltar no seu painel
1) FipeZAP+ (preços de oferta de venda e aluguel)
Acompanha a variação de preços anunciados de venda e locação em dezenas de cidades brasileiras, com metodologia pública e séries mensais. Útil para observar tendência de preços de oferta e comparar com o que você vê nas visitas.
2) IVAR/FGV (aluguel por contratos efetivos)
O IVAR, do FGV IBRE, mede a variação dos aluguéis com base em contratos assinados (novos e reajustes), não apenas anúncios. É um bom contraponto ao preço de oferta e reflete a realidade das locações fechadas.
3) IVG-R/BCB (tendência de preços por garantias)
O IVG-R, do Banco Central, estima a tendência de longo prazo dos preços de residenciais a partir dos valores de avaliação em imóveis dados em garantia de financiamento. Serve para leitura macro, sem ruído mensal.
4) INCC/FGV (custo de construção)
O INCC acompanha custos de materiais, mão de obra e serviços na construção. Para incorporadoras e obras, afeta orçamento e reajustes; para compradores na planta, impacta a correção do saldo durante a obra (dependendo do contrato).
Indicadores chave de performance e rentabilidade
Para além do macro, o investidor precisa de métricas que avaliem o potencial de geração de caixa e o retorno líquido de um ativo específico.
Taxa selic e juros imobiliários
A Taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela é definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central do Brasil (BCB) e é a principal ferramenta para controle da inflação.
A relação direta:
- Selic em queda: o custo de captação dos bancos diminui, resultando em taxas de juros mais baixas para o financiamento imobiliário. O crédito se torna mais acessível, aquecendo o mercado, aumentando a demanda e, por consequência, o preço dos imóveis.
- Selic em alta: os juros do financiamento sobem, encarecendo a prestação e dificultando o acesso ao crédito. Isso desacelera o mercado e também torna os investimentos de Renda Fixa mais competitivos, desviando o capital que poderia ir para o mercado imobiliário.
Para o investidor, a Selic em baixa é o momento de comprar (e alavancar com crédito barato), enquanto a Selic em alta é o momento de consolidar a renda (valorizando ativos de aluguel).
PIB (produto interno bruto)
O PIB (soma de todos os bens e serviços finais produzidos no país) é divulgado pelo IBGE e os índices de Confiança (da FGV ou CNI) e mostram a expectativa da economia.
- PIB em crescimento: indicam um ambiente otimista, com mais emprego e renda. O consumidor se sente seguro para assumir dívidas de longo prazo, como o financiamento imobiliário, impulsionando a demanda.
- PIB em retração: geram cautela, postergando a decisão de compra e aumentando a taxa de vacância, pois as famílias priorizam a redução de gastos.
Confira as últimas atualizações sobre o PIB.
Saber interpretar o IVV e outros indicadores é uma vantagem competitiva
Dominar esses indicadores é uma das suas principais vantagens competitivas no mercado imobiliário! Eles transformam uma decisão de risco em uma aposta calculada, sustentada por dados concretos de velocidade de vendas, rentabilidade e ambiente econômico.
Curtiu o conteúdo? Compartilhe com quem também quer aprender mais sobre os dados que movimentam o mercado imobiliário.
