Entenda as novas obrigações fiscais para parte dos locadores a partir de 2026.

Por que a reforma tributária entrou no radar do mercado imobiliário

A aprovação da reforma tributária colocou o sistema de impostos no centro do debate econômico brasileiro. Mesmo antes de sua implementação integral, o tema já desperta dúvidas em diversos setores — e o mercado imobiliário é um deles.

No caso da locação de imóveis, a pergunta é recorrente: a reforma cria novos impostos sobre o aluguel? O custo para proprietários e inquilinos vai aumentar? A resposta exige cuidado. A reforma não altera diretamente o imposto de renda sobre aluguel residencial, mas modifica a estrutura de tributos sobre consumo, o que pode gerar impactos indiretos relevantes ao longo do tempo.

Entender essas mudanças é essencial para quem aluga, investe ou atua profissionalmente no mercado imobiliário.

O que é a reforma tributária, em linhas gerais

A reforma tributária aprovada no Brasil tem como eixo central a simplificação do sistema de tributos sobre consumo. Ela substitui uma série de impostos atuais por dois novos tributos principais:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal

Esses dois tributos formam o chamado IVA dual brasileiro, inspirado em modelos adotados em outros países. A entrada desse modelo exige uma leitura mais técnica do aluguel, especialmente para locadores que atuam de forma organizada ou empresarial.

A diferença central: renda patrimonial x atividade econômica

A reforma tributária não trata todas as locações da mesma forma. O impacto do IVA dual depende do perfil do locador e da forma como a atividade é exercida, e não apenas do tipo de imóvel.

Na locação residencial exercida como renda patrimonial, especialmente por pessoas físicas com até três imóveis e renda anual dentro do limite estabelecido, a atividade permanece fora da incidência direta do IVA. Nesses casos, o aluguel continua sujeito apenas às regras do Imposto de Renda, sem obrigação de recolhimento de CBS ou IBS.

Já a locação exercida como atividade econômica — mais comum em estruturas empresariais e em parte das locações comerciais — tende a sentir os efeitos da reforma com mais intensidade. De acordo com os critérios que vêm sendo discutidos no mercado, passam a ser enquadrados como contribuintes do IVA os locadores que:

• possuam quatro ou mais imóveis destinados à locação;
• ou tenham renda anual superior a R$ 240 mil em aluguéis.

Nesse cenário, o locador se torna responsável por informar, declarar e futuramente recolher o tributo, seguindo o cronograma da reforma: 2026 como ano de testes, com envio obrigatório das informações, e início da cobrança de forma escalonada a partir de 2027.

Essa distinção também se reflete nos contratos de locação e de administração imobiliária, que passam a exigir maior detalhamento. Contratos mais recentes já começam a prever, quando aplicável:

• a separação entre valor líquido do aluguel e tributo correspondente;
• cláusulas específicas sobre repasse do CBS/IBS, quando houver incidência;
• autorização expressa do locador para que administradoras realizem a declaração e o pagamento dos tributos.

Outro ponto de atenção está na data do pagamento do aluguel, que passa a ser o marco para o cálculo do imposto, e não a emissão de nota fiscal. Esse modelo se aproxima do já utilizado no Imposto de Renda, mas exige cuidado em situações como aluguéis pagos de forma antecipada ou valores tratados como garantia locatícia. Se esses montantes forem concentrados em um único mês, podem gerar distorções fiscais, acionando o gatilho de tributação mensal de forma indevida.

Na prática, a locação comercial tende a ser mais impactada porque:

• empresas locatárias já estão inseridas na cadeia do IVA;
• contratos costumam envolver serviços associados à locação;
• renegociações passam a considerar custos tributários e operacionais com mais atenção.

Esse novo cenário reforça a necessidade de contratos mais completos, acompanhamento contínuo da carteira de imóveis e maior alinhamento entre proprietários, administradoras e contadores.

O que muda na prática para esses locadores

Para quem estiver enquadrado como contribuinte do IVA, a reforma cria novas obrigações, ainda que a cobrança não seja imediata.

2026: ano de testes

• envio obrigatório de informações fiscais;
• adaptação de sistemas e cadastros;
• sem recolhimento do imposto ainda.

A partir de 2027: início da cobrança

• cobrança escalonada da CBS e do IBS;
• convivência com o sistema antigo durante o período de transição;
• maior fiscalização e padronização das informações.

Esse cronograma está previsto na própria EC nº 132/2023.

Por que a reforma não atinge todos os aluguéis da mesma forma

A confusão em torno do tema nasce da ideia de que “todo aluguel será tributado”. Isso não é correto.

A reforma:

• não cria um imposto automático sobre o aluguel residencial tradicional;
• atinge locadores enquadrados como contribuintes, conforme a forma de exploração da atividade;
• exige distinção clara entre patrimônio e atividade econômica.

Essa diferenciação é fundamental para proprietários, investidores e profissionais do mercado imobiliário.

Impactos indiretos no mercado de locação

Mesmo para quem não será contribuinte direto do IVA, a reforma pode gerar efeitos indiretos, como:

• reorganização de custos de serviços ligados à locação;
• maior profissionalização da gestão imobiliária;
• exigência de contratos mais claros;
• atenção maior à formalização das atividades.

Esses efeitos tendem a se consolidar ao longo do período de transição.

Locação residencial x locação comercial

A locação comercial tende a sentir os efeitos da reforma com mais intensidade, já que:

• empresas locatárias estão inseridas na cadeia do IVA;
• contratos comerciais costumam envolver prestação de serviços associada;
• renegociações podem ocorrer para acomodar novos custos.

Já a locação residencial, quando exercida como renda patrimonial, permanece fora da incidência direta do IVA.

O que não muda com a reforma tributária

É importante reforçar:

• a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permanece inalterada;
• regras sobre reajuste, garantias, rescisão e responsabilidades continuam válidas;
• o Imposto de Renda sobre aluguel segue como principal tributo para pessoa física.

A reforma tributária exige leitura técnica e cuidadosa. Generalizações podem levar a decisões equivocadas, como:

• repasses indevidos de custo ao inquilino;
• estruturação inadequada da atividade de locação;
• descumprimento de obrigações acessórias.

Por isso, entender quem é alcançado e em que momento é essencial.

O papel do DF Imóveis nesse novo cenário

No DF Imóveis, a transparência e a segurança de quem navega pelo portal são prioridades. Em um ambiente regulatório em transformação, informação clara ajuda a reduzir riscos e orientar decisões.

Além de reunir ofertas de locação no Distrito Federal, o DFI destaca anúncios com documentação verificada por meio do Imóvel Seguro, conectando usuários a imóveis mais alinhados às exigências legais e fiscais.

Conclusão

A reforma tributária não cria um imposto universal sobre o aluguel de imóveis, mas altera o ambiente regulatório da locação. Para parte dos locadores, especialmente aqueles enquadrados como contribuintes do IVA, surgem novas obrigações a partir de 2026 e cobrança escalonada a partir de 2027.

Com informação correta, planejamento e atenção às distinções legais, é possível atravessar esse período de transição com mais segurança e previsibilidade.