Mudanças na legislação permitem que proprietários regularizem imóveis diretamente em cartório, mesmo sem escritura, em situações específicas.

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Problema antigo, solução nova

Milhões de brasileiros vivem hoje em imóveis que já foram pagos, ocupados há anos e tratados como residência definitiva — mas que, do ponto de vista legal, não estão regularizados. A ausência de escritura sempre foi um dos principais entraves para colocar o imóvel no próprio nome, vender, financiar ou até garantir segurança jurídica para herdeiros.

Contratos antigos, promessas de compra e venda, vendedores que desapareceram ou faleceram e negócios feitos em épocas em que a formalização não era prioridade fazem parte dessa realidade. Até pouco tempo atrás, a solução para esses casos quase sempre passava por um processo judicial longo, caro e incerto.

Em janeiro de 2026, esse cenário começou a mudar. Uma nova regra passou a permitir, em situações específicas, que proprietários regularizem imóveis diretamente em cartório, mesmo sem escritura. A mudança representa um avanço importante na desburocratização e traz alívio para quem convive com essa insegurança há anos.

Como fica o cenário na prática

É importante afastar uma interpretação equivocada. A possibilidade de regularizar imóveis em cartório não cria um caminho automático nem elimina exigências legais. O que existe é a consolidação de instrumentos previstos em lei, aplicáveis a situações concretas, mediante análise técnica rigorosa e apresentação de documentação robusta.

“Atualmente existem ao menos dois instrumentos cartoriais que permitem a regularização do imóvel sem escritura, conforme o caso concreto: o usucapião extrajudicial, previsto na Lei nº 13.465/2017, e a adjudicação compulsória extrajudicial, introduzida pela Lei nº 14.382/2022. Ambos exigem a atuação coordenada dos cartórios de notas e de registro, com papel central do Registro de Imóveis na consolidação da propriedade”, afirma Diego Gama, Diretor de Fiscalização do COFECI, advogado e corretor de imóveis.

Os dois caminhos possíveis para regularizar sem escritura

1. Usucapião extrajudicial

O usucapião extrajudicial é indicado quando o interessado exerce a posse do imóvel de forma contínua, mansa e pacífica, com intenção de dono, pelo período exigido em lei, e consegue comprovar esse histórico.

Esse procedimento permite que a regularização ocorra fora do Judiciário, desde que:

• não haja litígio;
• o imóvel esteja individualizado;
• os confrontantes e interessados sejam notificados;
• a documentação apresentada seja suficiente.

A análise é técnica e individualizada. O cartório não “concede” o usucapião de forma automática, mas verifica se os requisitos legais estão atendidos.

2. Adjudicação compulsória extrajudicial

A adjudicação compulsória extrajudicial se aplica quando há compra e venda válida e quitada, mas a escritura não foi outorgada por motivos como recusa do vendedor, falecimento, desaparecimento ou irregularidade da pessoa jurídica vendedora.

Segundo Diego Gama, esse instrumento ganhou força com a Lei nº 14.382/2022, que ampliou a possibilidade de resolução do caso diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que a prova do direito do comprador seja robusta.

A experiência prática no Distrito Federal

A efetividade desses instrumentos é confirmada por Allan Guerra, Presidente da ANOREG-DF e Tabelião do Cartório de Brazlândia. Segundo ele, são exatamente esses dois caminhos — usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial — que vêm sendo utilizados com sucesso no Distrito Federal.

De acordo com Allan, o interessado deve apresentar toda a documentação exigida, já padronizada pelos cartórios, e requerer o procedimento adequado conforme o caso concreto. Ele destaca que já existem dezenas de casos concluídos com êxito no DF, o que demonstra que a via extrajudicial é viável, eficiente e juridicamente segura quando corretamente instruída.

Um exemplo concreto de adjudicação compulsória extrajudicial

Allan Guerra relata um caso emblemático de adjudicação compulsória extrajudicial conduzido no DF. O adquirente possuía um instrumento de promessa de compra e venda firmado com uma cooperativa e todos os comprovantes de pagamento das parcelas do preço. A cooperativa, no entanto, tornou-se irregular por problemas de registro na Junta Comercial, o que inviabilizou a outorga da escritura.

Nesse contexto, foi lavrada uma ata notarial em cartório de notas, documentando de forma detalhada:

• a existência do contrato;
• o pagamento integral do preço;
• o cumprimento das obrigações pelo comprador;
• a impossibilidade de obtenção da escritura.

Os últimos diretores da cooperativa foram notificados. Um deles, como pessoa física, reconheceu o pagamento integral, mas declarou não ter poderes para assinar qualquer ato em nome da cooperativa. Diante disso, com base na ata notarial, no requerimento formal e após o recolhimento do ITBI, o Cartório de Registro de Imóveis efetuou o registro da transferência da propriedade para o adquirente, a título de adjudicação compulsória extrajudicial, sem necessidade de ação judicial.

A adjudicação compulsória também pode ser reversa

Outro ponto relevante destacado por Allan Guerra é que a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser utilizada de forma reversa. Isso ocorre, por exemplo, quando uma incorporadora deseja transferir o imóvel ao comprador que já quitou integralmente o preço, mas este se omite em comparecer para assinar a escritura.

Nessa hipótese, desde que demonstrado o cumprimento das obrigações e a recusa ou inércia injustificada, o procedimento pode ser utilizado para viabilizar o registro da propriedade.

A obrigatoriedade da atuação de advogado

Tanto no usucapião extrajudicial quanto na adjudicação compulsória extrajudicial, é obrigatória a participação de advogado. Esse requisito reforça que, embora o procedimento ocorra em cartório, ele não perde o rigor jurídico nem dispensa análise técnica.

O advogado atua na organização da documentação, na qualificação do pedido e no acompanhamento do procedimento, garantindo segurança para todas as partes envolvidas.

Por que regularizar o imóvel muda tudo

Regularizar um imóvel vai muito além de “ter o nome no papel”. Entre os principais impactos estão:

• segurança jurídica plena;
• possibilidade de venda regular;
• acesso a financiamento;
• valorização do patrimônio;
• simplificação de inventários e sucessões.

Imóveis regularizados são mais líquidos, mais valorizados e oferecem menos riscos a compradores e herdeiros.

O impacto dessa mudança no mercado imobiliário

A consolidação dos instrumentos extrajudiciais tende a destravar imóveis que estavam fora do mercado formal, ampliando a oferta regular e fortalecendo a segurança das transações.

Para compradores, isso significa mais opções com menor risco. Para vendedores, a possibilidade de organizar a documentação antes de anunciar o imóvel. Para o mercado como um todo, maior transparência e profissionalização.

O papel do DF Imóveis neste contexto

No DF Imóveis, a documentação e a segurança jurídica fazem parte do compromisso com quem compra, vende ou busca um imóvel no Distrito Federal. Em um cenário em que a regularização passa a contar com caminhos mais acessíveis, informação clara se torna ainda mais relevante para evitar riscos e decisões mal orientadas.

Por isso, além de reunir anúncios e facilitar a comparação entre imóveis, o portal valoriza a segurança de quem navega e toma decisões por meio da plataforma. Um exemplo disso é o Imóvel Seguro, produto do DF Imóveis que sinaliza anúncios com documentação verificada, oferecendo mais transparência e confiança ao usuário durante a busca.

Informação clara ajuda o comprador a avaliar riscos e o proprietário a entender os caminhos possíveis para regularizar seu imóvel.

Conclusão

A possibilidade de regularizar imóveis em cartório, mesmo sem escritura, representa um avanço importante, mas não simplifica excessivamente um tema que continua sendo técnico. Usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial são caminhos legais, eficazes e já testados no Distrito Federal, desde que corretamente instruídos e acompanhados por profissionais habilitados.

Mais do que uma mudança formal, trata-se de um novo capítulo na organização do patrimônio imobiliário, com impacto direto na segurança jurídica e na dinâmica do mercado.